Izpratne par pieejamību

Jūs varat viegli braukt garām Elm Brook un palaist garām to. 13 akru lielais Concord, MA, mājokļu projekts atrodas gar līkumotu strupceļu. Purvains apgabals, blīvs ar vīnogulāju augiem, apņem lielāko daļu attīstības, bloķējot to no kaimiņu skatiem austrumos un rietumos. Dienvidos Elm Brook atrodas blakus neattīstītai zemei.

Šeit ir 12 mājas: apmetņi ar apmetumiem, sāls kastes un divstāvu koloniālie nami, kas visi ar dzīvojamo platību ir mazāki par 180 kvadrātmetriem. Tās ir vienas ģimenes naktsmītnes uz nelieliem zemes gabaliem, kas labiekārtoti atbilstoši dabiskajai videi. Katra no šīm trīs guļamistabu moduļu mājām tika izstrādāta, lai atbilstu stingrajiem enerģijas standartiem Ņujorkas štata centrā, un pēc tam tika nosūtīta uz Masačūsetsu montāžai uz vietas.

Tikai pirms trim gadiem pabeigtais Elm Bruks nesniedz nekādus mājienus par vietējo pretestību, ar kādu saskārās Tobijs Krāmers, SM '91, Concord nekustamā īpašuma konsultants, un Pīters Rots, MAR '85, SM '86, projekta izstrādātājs. projekts realitātē. Elm Brook mājas šķiet ikdienišķas. Taču kopienā, kurā ir daudz dārgu vēsturisku īpašumu, šīs mājas kļūst arvien retāka prece. Tie ir par pieņemamu cenu.

Mājokļu pieejamība ir sarežģīts jautājums. Daudzus gadus tradicionāla gudrība uzskatīja, ka mājsaimniecībai nevajadzētu tērēt vairāk par 30 procentiem no saviem ienākumiem mājokļa iegādei. Taču šis uzskats maz palīdz politikas veidotājiem risināt reģiona vajadzības. Daudz noderīgāka ir skaidra izpratne par kopienas tuvumu darba tirgiem. Pieejams mājoklis, kas atrodas 25 jūdžu attālumā no darba devēju koncentrācijas, nav tik vērtīgs kā mājoklis 10 jūdžu rādiusā. Valstis un kopienas nevar izstrādāt atbilstošu mājokļu politiku bez taustāmas risināmās problēmas definīcijas. Un tas nozīmē saprast, ko nozīmē pieejamība. Ar savu jauno Mājokļu pieejamības iniciatīvu (HAI) MIT Nekustamā īpašuma centrs palīdz mājokļu nozarei to izdarīt.

Ko nozīmē Affordable?
Tradicionāli mājokļu pārdošana tiek uzskatīta par ekonomikas dzinējspēku. Bet Masačūsetsā mājokļu pārdošanas apjomi, izņemot kondominijus, pagājušajā pavasarī bija nemainīgi. Un apgabala iedzīvotāju skaits sarūk. Pagājušā gada jūnijā publicētie Tautas skaitīšanas biroja dati liecina, ka no 2000. gada aprīļa līdz 2004. gada jūlijam Bostonu pameta gandrīz 20 000 cilvēku, kas ir 3,4 procenti pilsētas iedzīvotāju.

Lai gan neviens faktors nevar izskaidrot šo migrācijas tendenci, mājokļu cena — vienas ģimenes mājas vidējās izmaksas Masačūsetsā tuvojas 400 000 USD, saskaņā ar Masačūsetsas nekustamo īpašumu asociācijas datiem, noteikti ir liela problēma.

Tajā pašā laika posmā vairāk amerikāņu pārcēlās uz dienvidiem un rietumiem, kur atrodas visas 10 valsts visstraujāk augošās pilsētas, kurās ir vairāk nekā 100 000 cilvēku, un kur mājokļi ir daudz lētāki. Četru gadu laikā, kad Bostona saruka, iedzīvotāju skaits Gilbertā, AZ, valsts visstraujāk augošajā pilsētā šajā laika periodā, pieauga par gandrīz 50 procentiem. Tomēr pat šī izaugsme nepalielināja mājokļu cenas līdz Bostonas retam līmenim.

Nepieejamības tendence reģionā ir tik nopietna, ka MIT 22 gadus vecais Nekustamā īpašuma centrs 2004. gadā ieviesa īpašu programmu ar nosaukumu Mājokļu pieejamības iniciatīva. Tās mērķis ir labāk izprast problēmas, kas veicina pieejamības problēmu, un, precizējot bieži vien neskaidro ainu, palīdzēt nekustamo īpašumu nozarei tās risināt.

Tas nozīmē izpēti. 2003. gadā iniciatīvas direktors Henrijs Pollakovskis un viņa kolēģi pavadīja daudz laika, sarunājoties ar nozares profesionāļiem, lai uzzinātu, kādi pētījumi tiek veikti, kādi pētījumi ir jāveic un kā centrs varētu palīdzēt atrisināt pieejamības problēmu. Pirmais solis bija noskaidrot, ko patiesībā nozīmē pieejamība.

Ir gandrīz neiespējami izpētīt veidus, kā atrisināt problēmu, ja problēmas apjoms nav skaidrs, saka Pollakovskis. Lielākoties mēs darām faktus. Mēs cenšamies izveidot ekonomiski jēgpilnāku cenas ziņā saprātīgu definīciju, kas ir jutīga pret dažāda veida mājsaimniecībām, neatkarīgi no tā, vai tās īrē vai pieder, un pieejamo vienību atrašanās vietu attiecībā pret darbavietām.

Marks Baranskis, SM '02, Overland Development Group vecākais viceprezidents, kurš bija noderīgs HAI izstrādē, saka: Pieejamība ir daudznozaru jautājums. Vienkāršu atbilžu nav, taču MIT tradicionāli ir bijusi saikne, kurā mijiedarbojas dažādas disciplīnas. Baranskis saka, ka šī iniciatīva ir vēlme izgudrot jaunus veidus, kā iegūt nozarei nepieciešamās atbildes.

Atspēkojot NIMBY
Pollakovskis un viņa kolēģi netērēja laiku, pildot savu uzdevumu. Pagājušajā gadā viņi ir veikuši pētījumus, kas jau maina pašvaldību vadītāju, nekustamo īpašumu profesionāļu un aizdevēju domāšanu par pieejamību.

Iniciatīvas pirmais ziņojums, kas tika publicēts aprīlī, pārņēma vienu no visizplatītākajiem mītiem, ar ko saskaras attīstītāji, meklējot apstiprinājumu projektiem, — bailes, ka pieejamu un augsta blīvuma mājokļu projekti samazinās tuvumā esošo vienas ģimenes mājokļu vērtību.

Pollakovskis, Deivids Ričajs, MCP ‘04, un Zoja Veinrobe, MCP ‘04, pētīja septiņu pieejamu mājokļu projektu ietekmi sešās Bostonas piepilsētas pilsētās. Viņi izmantoja datus no 36 000 īpašumu pārdošanas laikā no 1982. līdz 2003. gadam, lai salīdzinātu mājokļu vērtības skartajos apgabalos ar mājokļu vērtībām citās to pašu pilsētu daļās.

Ikvienā gadījumā, saka Pollakovskis, mājokļu cenu svārstības ietekmes apgabalos vienkārši izsekoja tām tuvējos tirgus apgabalos. Pētījuma izlaidums bija kā neliels sprādziens, piesaistot gan plašsaziņas līdzekļu, gan nozares uzmanību un uzsverot vērtību, ko iniciatīva var sniegt pieejamu mājokļu jautājumam.

Šāda veida pētījums mums varētu būt ļoti noderīgs, saka Krāmers, kurš pārāk labi iepazinās ar sindromu “nav manā pagalmā”, strādājot pie Elm Brook. Projektu uz gadu aizkavēja kaimiņu aicinājumi, kuri baidījās, ka tas pazeminās viņu īpašumu vērtību. Faktiski Elm Brook izrādījās par pieejamu mājokļu veiksmes stāsts.

Elm Brook sēklas tika iestādītas 1995. gadā, mainot zonu, kad vietējais uzņēmums piedāvāja apmainīt 13 akrus, uz kuriem mājas ir uzceltas, pret citu īpašumu Konkordā. Tas ļāva pilsētai izveidot dzīvojamo māju kompleksu, vienlaikus ievērojot saglabāšanas ierobežojumu, lai saglabātu lielu daļu apkārtējā īpašuma tā dabiskajā stāvoklī. Pieejamība bija mērķis jau no paša sākuma, un māju cena bija no USD 150 000 līdz USD 300 000.

1999. gadā pēc trīs gadus ilgas priekšizpētes tika izvēlēts Pīters Rots, lai izveidotu Elm Brook. Rots bija ideāls izstrādātājs. 1994. gadā viņš nodibināja Bostonā bāzētu uzņēmumu New Atlantic Development Corporation, īpašu uzmanību pievēršot mājokļiem par pieņemamu cenu. Viņa vadībā Elma Brūka veiksmīgi risināja vairākus dažādus ar pieejamību saistītus jautājumus.

Pirmkārt, projekta mājas tika noteiktas ģimenēm ar ienākumiem no 56 000 līdz 98 000 USD. Turklāt katra māja tika pārdota saskaņā ar akta ierobežojumu, kas nosaka, ka īpašniekiem ir jāpārdod tikai pircējiem, kuri ir tajā pašā ienākumu kategorijā. Tālākpārdošanas cena nedrīkst pārsniegt to, kas būtu pieejama ģimenēm, kuru ienākumi ir salīdzināmi ar sākotnējo īpašnieku ienākumiem, iegādājoties māju.

Pēc tam kvalificēti pircēji tika atlasīti publiskā procesā, kurā piedalījās četras informatīvas sanāksmes, kurās piedalījās vairāk nekā 400 ģimeņu. Šīs tikšanās vainagojās ar loteriju, lai noskaidrotu pircējus. No 12 mājām četras tika pārdotas mazākumtautību mājsaimniecībām. Seši no pircējiem bija skolotāji (tostarp četri, kas strādā Konkordas valsts skolās).

Citu vidū bija medmāsa, sociālais darbinieks un datortehnologs. Projektu, kas balstās uz lielāku mājokļu blīvumu nekā tradicionāli Concord, ieskauj pļavas un meži, kas kalpo kā buferis starp Elm Brook un tās kaimiņiem. Šī ainava tiks saglabāta kā atklāta telpa, kas dos labumu gan Elm Brook iedzīvotājiem, gan viņu kaimiņiem.

Ir pagājuši četri gadi, kopš Elm Brook mājas tika pārdotas, un, saka Krāmers, tas ir attaisnojis visas mūsu cerības un cerības. Apkārtējo īpašumu vērtības ir turējušās stabilas.

Pieejamības apskate jaunos veidos
Pēc pirmā pieejamības pētījuma panākumiem Nekustamā īpašuma centrs pagājušā gada maijā rīkoja savu pirmo ikgadējo konferenci par mājokļu pieejamību. Vairāk nekā 120 cilvēku, tostarp plānotāji, izstrādātāji, pašvaldību amatpersonas, bezpeļņas mājokļu pārstāvji un banku vadītāji, bija uz vietas, lai uzzinātu par vēl diviem HAI pētniecības projektiem. Ja apmeklētāji cerēja uz citu izrāvienu perspektīvu, viņi nebija vīlušies.

Centrs atklāja prototipa indeksu, Rental Housing Affordability Index, kas izseko zemu cenu mājokļu pieejamību visā Bostonas daļā. Indekss piešķir skaitlisku punktu skaitu katrai pilsētai, novērtējot pieejamu mājokļu pieejamību pēc citiem kritērijiem, piemēram, darba pieejamības.

Mājokļu aizdevēji par izdevīgām cenām var izmantot šo indeksu kā ceļvedi, lai noteiktu, kur investīcijas reģionam sniegs vislielāko labumu. Izstrādātāji to var izmantot, apsverot, kur būvēt, un veidojot lietas pirms dēļu plānošanas. Dati var arī palīdzēt politikas veidotājiem, piemēram, Masačūsetsas Mājokļu un kopienas attīstības departamentam, izvērtēt reģionālo politiku.

Atzīstot to, cik vērtīgi ir pieejami mājokļi Bostonas reģionā netālu no darba vietām, MassHousing, gandrīz valsts aģentūra, kas nodrošina finansējumu īres mājokļu projektiem par pieņemamu cenu, un Bostonas Federālā mājokļu aizdevumu banka nodrošināja finansējumu šim pētījumam. Pollakovskis saka, ka indeksus, kas balstīti uz citām ienākumu kategorijām, ir plānots publiskot nākamajos mēnešos.

Pieejamības indekss, kas ir balstīts uz piekļuvi nodarbinātībai, var radīt dažādus lēmumus, saka Tomass R. Glīsons, MassHousing izpilddirektors. Lai pieņemtu labus lēmumus par kreditēšanu, ir nepieciešama plašāka informācija par mājokļiem šajā tirgū – gan subsidētajiem, gan nesubsidētajiem, viņš saka.

Citā pētījumā, kas tika prezentēts maija konferencē, tika analizēta zemes izmantošana Bostonas apgabalā no 1997. līdz 2001. gadam. Lina Fišere, Pilsētvides studiju un plānošanas katedras nekustamā īpašuma docente, un viņas kolēģi pētīja zemes gabalu lielumu 34 000 jaunu vienreizēju objektu. tajā laikā celtās ģimenes savrupmājas.

Viņu pētījumi parādīja, ka vidējais partijas lielums bija gandrīz akrs, kas ir neparasti liels gan pēc vēsturiskiem, gan valsts standartiem. Sekas ir skaidras. Fišers saka, ka, ierobežojot attīstībai pieejamās zemes piedāvājumu, lielāki zemes gabalu izmēri ierobežo turpmāko mājokļu piedāvājumu, kas ir pieejams darbam visos cenu diapazonos.

Fišers ātri atzīmē, ka mājokli par pieņemamu cenu var atrast dažādos veidos. Viņa saka, ka cilvēki nekustamo īpašumu nozarē mēdz aizrauties ar jaunbūvi, taču ir svarīgi atcerēties, ka īrēšana ir pilnīgi likumīgs veids, kā atļauties mājokli. Arī zemāku izmaksu mājokļi parasti ir vecāki mājokļi. Parasti ir liels veco māju krājums, un līdz ar to renovācija ir svarīgs instruments pieejamības paaugstināšanai, ko nevajadzētu aizmirst.

Dažkārt šogad iniciatīva paredz sagatavot ziņojumu par to, cik lielā mērā darbinieki, piemēram, medmāsas, skolotāji, policija un ugunsdzēsēji, var atļauties mājokli kopienās, kurās viņi apkalpo. Patiesībā mēs īsti nezinām, kas ir šie darbinieki, kādi ir viņu ienākumi pilsētā un mājsaimniecības mājsaimniecības, saka Fišers. Tāpēc nav skaidrs, cik smaga ir viņu situācija.

Taču HAI drīzumā ieviesīs zināmu skaidrību. Pārlūkojot detalizētus skaitīšanas datus, maģistrantu eskadra pagājušajā vasarā pavadīja, veidojot šo darbinieku profilu un viņu ienākumu sadalījumu tajā pašā 161 pilsētā, uz kuru attiecas Īres mājokļu pieejamības indekss. Tāpat kā visi HAI veiktie pētījumi, tas liecina par vēlmi aplūkot pieejamības problēmu no visām perspektīvām un no jauna. Tam ir jēga, jo – kā jums pateiks HAI darbinieki – pieejamības problēma visu laiku tiek definēta no jauna dažādu faktoru ietekmē.

paslēpties